주택시장 5개 지표 모두 파란불...'마지막 단추' 금리인하 시그널 뜰 때가 바로 집 살 때

내 집 마련을 계획하고 있는 무주택자는 기준금리 등 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점이 바로 매수 타이밍이다.

 

 

금리는 집값 좌우하는 도깨비 방망이 같아
금리인하는 집값 상승 반전 마지막 단추

 

 

재테크 시장에서 금리는 부동산과 밀접한 상관 관계를 이루고 있다. 통상적으로 금리가 낮아지면 부동산 대출 부담이 줄어들면서 투자 수요가 커져 집값이 상승한다. 

반면 금리가 오를 경우 갚아야 할 원리금 부담이 늘어나 수요 감소로 인한 집값 하락이 시작된다.  

때문에 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자라면 금리 변동을 예의 주시하며 적절한 매수 타이밍을 잡아야 한다. 

 

금리 변동과 주택시장의 상관 관계, 금리 인하 시점, 내 집 마련 시기 등에 대해 알아보자.  

 

금리는 집값 좌우하는 도깨비 방망이

 

국토연구원이 2022넌 발표한 '유동성이 주택시장에 미치는 영향과 시사점' 보고서를 보면 기준금리가 1% 인상될 경우 서울 아파트 매매가격이 2.1% 내리는 것으로 나타났다.  수도권의 경우는 1.7%, 지방광역시는 1.1%가 하락하는 것으로 분석됐다. 

통상 금리 상승 시작 12~15개월후부터 주택 가격 하락이 본격화한다는 분석도 있다. 

이에 비해 기준 금리가 하락할 경우 집값은 상승 압박을 받게 된다. 실제로 지난 2020년 3월과 5월 2차례에 걸친 금리 인하로 기준금리가 1.25%에서 0.5%로 하락하자, 같은 기간 전국 주택가격매매지수는 101.13에서 102.86으로 상승했다. 

금리 인하가 주택 구매 심리에 즉각적으로 반영되는 모습을 확인할 수 있다.  

이처럼 금리 변동은 부동산시장에서 주택 가격에 가장 큰 영향을 미친다. 때문에  금리 변동 추이를 예상해보면 향후 주택시장의 흐름을 어느 정도 파악할 수 있다. 무엇보다 미국의 금리 인하 시점 예측이 중요하다. 

하지만 미국 금리 인하 시점은 현재 오리무중 상태다. 당초 금융 시장은 미국이 오는 6월 금리 인하에 들어가고, 이어 한국도 3분기에 금리 인하에 나설 것으로 예상했다.  

그러나 예상과 달리 물가 상승세가 꺾이지 않으면서 미국 금리 인하 시점이 올해 4분기나 내년까지 늦춰질 수 있다는 전망이 나온다. 한국도 소비자 물가 상승률이 근원물가 상승률보다 높은 수준을 유지하고 있어 당분간 금리 인하가 쉽지 않을 것이라는 전망이다. 

금리 인하 시점이 늦춰지면서 최근 오름세를 보이던 서울과 수도권 일부지역의 집값 상승세도  당분간 주춤해지거나 보합세를 유지하다가, 재조정 과정을 거쳐 바닥을 확인하는 상황이 더 이어질 수 있다는 분석이 나오고 있다.

다만 금리 인하는 시기가 문제일 뿐이며, 오지 않을 이벤트는 아니라는 인식이 많아 시점이 다소 늦춰지더라도 금리 인하 시그널에 주목하면서 시장을 예의 주시할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언디ㅏ. 

물론 금리인하가 시그널 없이 갑작스럽게 인하를 단행할 수도 있다. 하지만 경기침체로 갑작스럽게 금리인하를 단행하는 것이 아니라면 미국 연방준비제도(연준·Fed)는 인하에 앞서 시그널을 보낼 것이다. 

실제로 미국 연준은 2019년 7월 금리인하를 단행하기 직전 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회 성명서에서  ‘향후 기준금리를 조정할 때 인내심을 갖겠다’는 문구를 삭제하는 방식으로 금리를 인하 시그널을 보낸 바 있다. 

1년에 6주 단위로 총 8회에 걸쳐 열리는 FOMC는 달러 발행, 은행 규제·감독, 금리 정책 등과 같은 미국의 중대한 금융 정책을  결정한다. 

 

 

금리인하는 집값 상승 반전의 마지막 단추

그렇다면 금리 인하 시점은 언제가 될까. 제롬 파월 미 연준 의장이 내건 고용과 물가 등 2가지 인하 조건을 충족하는 시점이 바로 미국 금리 인하 시점이 될 것으로 보인다. 고용의 경우 지난 4월 신규 실업수당 청구건수가 증가하고 비농업 부문 고용이 시장 예상치를 밑돌아 인하 요건을 충족시켰다. 

 

 이제 투자자들은 오는 5월 14일과 15일 각각 발표될 예정인 4월 미국 생산자물가지수(PPI)와 소비자물가지수(CPI)를 주시하고 있다.   PPI와 CPI와 안정세를 보일 경우 9월 금리 인하 목소리가 다시 커질 것으로 보인다. 

그럼 내 집 마련을 계획하고 있는 주택 수요자는 매수 타이밍을 언제로 잡아야 할까. 

무주택자는 기준금리 등 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋다. 금리 인하가 본격화하면 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이기 시작하기 때문이다. 

 

다만 부동산시장은 금리뿐만 아니라 정부의 정책과 경기, 수급 상황 등과  맞물려 복합하게 돌아가기 때문에 금리 인상만 갖고 매수 타이밍을 판단하긴 어렵다는 점을 염두에 둘 필요가 있다. 

 

이런 점에서 최근 '집값 선행지표'로 불리는 전셋값, 매매수급지수, 경매 낙찰가율, 주택가격전망 CSI(소비자심리지수) 등 각종 수치도 모두 오르고 있는 점을 눈여겨 봐야 한다.

 

각종 지표에 파란 불이 켜진 상황에서 마지막 단추에 해당하는 금리 인하 요인까지 더해지면 시장이 본격적으로 상승 반전으로 접어들 수 있다. 

 

기존 주택(구축 주택) 매수가 아니라 청약통장을 활용해 새 아파트를 분양받을 요량이면 시기에 구애받지 말고 서울 등 수도권의 분양가상한제 적용 아파트 등 분양가 메리트가 확실한 곳을 공략할 필요가 있다.