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집값상승 기대 크면 경매 낙찰가율 상승
금리인하 시점 불투명하다는 점이 변수
부동산시장에서 아파트 경매시장은 매매시장의 대표적인 ‘선행지표’로 불린다. 경매의 경우 워낙 투자 심리와 정책, 금리에 민감하게 반응하기 때문이다.
특히 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 통상 부동산 투자자들이 향후 아파트 매매시장 전망을 어떻게 보고 있는지를 수치로 보여주는 핵심 지표로 꼽힌다.
낙찰가율은 법원이 평가한 가치인 감정가 대비 낙찰가 비율을 뜻하는 용어다. 앞으로 부동산시장이 좋아질 것으로 예상하는 경매 참여자가 많으면 낙찰가가 높아지게 되고, 가격 하락을 예측하는 이가 많다면 입찰 자체를 포기하거나 보수적인 입찰금액을 써내는 것이 일반적이다.
그런데 통상 낙찰가율이 90%를 넘으면 대다수 경매 참여자들이 향후 집값이 상승할 것으로 보고 있다는 것을 의미한다고 볼 수 있다. 이는 투자자들이 아파트를 감정가와 비슷한 수준의 가격이나, 감정가보다 더 비싼 가격에 낙찰받더라도 물건 인도 시점에는 실거래 가격이 그보다 더 오를 것이라는 계산이 반영돼 있기 때문이다.
집값 상승 기대 크면 경매 낙찰가율 상승
보통 경매 응찰자들은 최저 실거래가와 현재 매도 호가를 감안해 응찰가격을 써 내는데, 낙찰가율이 90% 이상으로 높다는 것은 조금이라도 더 높은 가격을 써서라도 아파트를 낙찰받겠다는 응찰자들의 의지가 그만큼 크다는 것을 의미한다.
그래서 통상 경매시장에서 집값 상승을 기대하는 사람이 많으면 낙찰가율이 올라가기 마련이다. 반대로 하락장세가 예상되면 감정가보다 훨씬 낮은 입찰가를 적어내기 때문에 낙찰가율이 내려 간다.
그런데 지난 4월 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)이 1년 8개월 만에 90%를 돌파했다. 그러자 시장에서는 낙찰가율은 집값의 선행 지표로 여겨지는 만큼 다시 서울 아파트 가격 다시 오를 것이라는 전망을 쏟아내고 있다.
부동산 경매정보회사인 지지옥션에 따르면 지난 4월 서울 아파트 경매 낙찰가율이 3월(85.9%)보다 약 5% 포인트 상승한 90.8%를 기록했다.
서울 아파트 낙찰가율이 90%를 넘어선 건 2022년 8월(83.7%) 이후 20개월 만이다. 낙찰률도 지난달 34.9%보다 크게 오른 47.1%를 기록했다. 2022년 6월(56.1%) 이후 22개월 만에 최고 수치다.
4월 경매 지표가 상승세로 전환하는 것은 그만큼 부동산시장에서 향후 집값이 오를 것으로 예상하는 사람이 많다는 것을 의미한다.
이는 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)에서도 확인 가능하다. 한국은행의 소비자동향조사 결과에 따르면 4월 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 101을 기록했다. 전월보다 6포인트 상승했다. 이 같은 상승 폭은 지난해 6월 8포인트 오른 후 10개월 만에 최대였다.
1년 후 주택가격에 대한 소비자 전망을 나타내는 이 지수는 100보다 높으면 가격이 상승할 것으로 응답한 가구 수가 하락할 것으로 응답한 가구 수보다 많다는 것을 의미한다.
금리인하 시점이 불투명하다는 점이 변수
하지만 지표에 대한 맹신은 금물이다. 부동산 전문가들은 주택시장 선행지표 중 하나인 낙찰가율이 높아지고 있는 것은 시장 반등의 신호의 하나로 해석할 수 있기는 하지만, 이것이 곧 주택시장 상승장세의 본격적인 시작이라고 단정하기에는 무리가 있다고 보고 있다. 시장에 아직 변수가 너무 많기 때문이다.
한 전문가는 "전셋값이 50주 연속 오르고 있고, 서울 아파트 거래량도 3월 기준으로 4000건을 넘어서는 등 지표 상으로 청신호가 켜지고 있는 것 맞다"면서도 "다만 부동산시장에 가장 큰 영향을 주는 금리 인하 시점이 불투명한 점은 변수"라고 설명했다.
그는 이어 "만약 금리가 내린다면 그때가 바로 본격적인 부동산시장의 회복 시기가 될 것"이라며 "그 시점에 집을 사려는 실수요자들이 금리 리스크에서 벗어나 본격적인 매수 행렬에 나서면서 반등이 시작될 가능성이 크기 때문"이라고 말했다.