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3월 실거래가 잠정지수 마이너스(-) 전환
고점 대비 20~30% 하락시점이 매수적기
지난 3월 서울 아파트 거래량이 늘면서 서울 주택시장에 집값이 바닥을 친 것이 아니냐는, 이른바 '집값 바닥론'이 확산하고 있다.
하지만 단순하게 거래량 반등을 부동산 상승장의 신호로 해석하는데는 무리가 있다는 목소리도 만만치 않다.
특히 고금리 기조가 당분간 유지될 것으로 예상되는 데다, 지난 4·10 총선으로 여소야대 정국이 시작되면서 현 정부의 부동산 정책 불확실성이 커져 본격적인 가격 상승으로 이어지는데는 한계가 적지 않다는 분석이 많다.
다만 내년 이후 아파트 공급이 불안정해는 가운데 체감 금리가 낮아질 것으로 예상되는 만큼 올해 하반기 내 집 마련에 나서는 게 좋을 것으로 전문가들은 보고 있다.
3월 실거래가 잠정지수 '마이너스(-)' 전환
서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 서울 아파트 매매건수는 4060건에 달했다. 서울 아파트 매매건수가 4000건을 넘어선 것은 지난 2021년 8월(4065건) 이후 2년 7개월여만에 처음이다.
집값도 일부지역을 중심으로 상승세를 보이고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 강남·서초·송파 등 '강남 3구'에 일부 고가 아파트가 연달아 신고가를 기록했다.
2021년 4월 80억원에 거래됐던 강남구 압구정동 구현대 6·7차 전용면적 245㎡는 지난 3월 27일 115억원에 거래됐다. 압구정동 아파트시장에서 100억원 거래 사례가 나온 것은 이번이 처음이다.
이같은 아파트 가격 상승세는 '마용성(마포·용산·성동)'에 이어 동작구와 영등포구 등으로 확산하는 분위기다.
상황이 이렇자 부동산시장이 바닥을 치고 본격적으로 상승세로 돌아서는 것이 아니냐는 분석이 나오고 있다. 부동산시장에서 '집값 선행지표'로 불리는 전셋값, 매매수급지수, 경매 낙찰가율, 주택가격전망 CSI(소비자심리지수) 등 각종 수치도 모두 오르고 있다는 이유를 들면서다.
하지만 업계에선 이 같은 지표 변화가 시장 회복 여부와 직결되는 것은 아니라는 평가가 나온다. 일부 지역 집값 반등이나 매매량 증가를 부동산 상승장의 신호로 보기에는 무리라는 분석이다.
한 부동산 전문가는 "3월 서울 아파트 실거래를 전수조사해 보면 보합과 하락 비중이 60%가 넘고 상승은 40% 정도 수준에 그쳐 본격적인 상승 장세로 보기는 어렵고, 오히려 하락할 가능성이 있다"고 말했다.
여기에 시장의 강력한 선행지수로 불리는 실거래가 잠정지수가 지난 1월과 2월 1% 정도 올랐다가 3월에 다시 마이너스(-)로 돌아선 점도 하락 장세를 점치게 하는 요인으로 꼽힌다.
실거래가 잠정지수가 마이너스로 돌아선 것은 현재 주택시장의 가격 상승 에너지가 강하지 않다는 것을 의미하는 신호로, 올해 전반적으로 집값이 치고 올라가기 보다는 약세를 보일 것이라는 점을 시사한다는 것이다.
이런 상황에서 서울지역 아파트 매물이 소화되면서 집값이 바닥을 쳤다기보다는 바닥을 다지는 방향으로 움직일 것이라는 전망이다.
여기에 미국 금리인하 시기가 지연되고 있는 점도 악재다. 최근 중동 분쟁과 고유가 등으로 미국 금리 인하 시기가 늦춰질 것이란 전망에 무게가 실리고 있다. 고금리 기조가 유지된다면 침체한 부동산시장 분위기가 반전하기 어려울 것이란 지적이 나온다.
4·10 총선 결과에 따라 부동산 정책의 불확실성이 커진 점도 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다는 분석도 적지 않다. 정부는 지난 1월 10일 '국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설경기 보안 방안'(1·10 대책)을 발표하며 부동산 경기 부양에 나섰다.
하지만 대부분 국회 통과가 필요한 것들이 많아 여소야대 정국에서 실행이 쉽지 않을 것이란 전망이다.
다만 민간 중심으로 공급 확대에 방점을 둔 정부·여당의 주택 공급 대책이 법 개정 지연으로 막히면 2~3년 후 주택 공급 절벽이 현실화할 수 있어 공급 차질에 따른 수도권 집값이 장기적으로는 상승 요인으로 작용할 가능성이 있다.
고점 대비 20~30% 하락 시점이 매수 적기
그렇다면 매수 타이밍은 언제로 잡는 것이 좋을까. 서울의 경우 아파트 실거래가가 2021년 10월 고점 대비 20~30% 하락 시점이 내 집 마련의 최적기로 보는 게 전문가들의 조언이다.
전국 아파트 실거래가는 고점 대비 15.5%(2023년 12월 말 기준) 떨어져 있다. 서울 아파트와 수도권 아파트 역시 고점 대비 각각 17.1%, 19.1% 하락한 상태다.
지역적으로는 2021년 10월 고점 대비 집값이 가장 많이 하락한 곳이 유리하다. 시기적으로는 금리가 체감적으로 낮아지는 올해 하반기가 내 집 마련의 적기가 될 것으로 보인다.
한 부동산 전문가는 "최근 서울을 중심으로 일부 급매물이 거래되고 있지만 매수자들이 엇갈린 신호에 확신을 갖지 못하고 있다"면서 "집값이 2022년처럼 대폭 하락하지는 않는 가운데, 매도자와 매수자 간의 힘겨루기가 진행될 것으로 보인다"고 전망했다.
이어 그는 "내년 이후에 공급 불안이 시장가격에 영향을 미칠 가능성이 있다"면서 "때문에 꼭 지븡ㄹ 사야 하는 실수요자는 가급적 올해 하반기 집을 장만하는 게 좋을 것 같다"고 말했다.