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서울 관악구에서 공인중개사무소를 운영하는 공인중개사 진모(56)씨는 얼마전 한 건물주로부터 건물 매매 중개를 의뢰받았다.
건물은 매매가 이뤄졌다. 하지만 진씨는 당초 받기로 했던 중개수수료 3500만원은 받지 못했다.
이런 때 어떤 해결 방법이 있을까.
매수자와 직접 계약해도 수수료 지급해야
사정은 이랬다. 진씨는 수십억 원짜리 건물을 소유한 건물주로부터 급하게 건물을 처분해야 할 사정이 생겼다면서 중개를 요청했다. 그래서 진씨는 다른 일은 내팽겨 둔채 매수자를 찾기 위해 백방으로 뛰어다녔다.
하지만 매도자와 매수자간 가격이 맞지 않아 거래는 번번이 불발됐다. 그런데 예상치 못한 일이 발생했다. 건물주가 건물 중개를 맡긴 진씨에게 알리지 않고 직접 매수인과 협상을 벌여 건물을 팔아치운 것이다.
그 사실을 알고 잔뜩 화가 난 진씨는 건물주에게 달려가 “어떻게 그럴 수 있느냐. 당장 중개수수료 3500만원(매매대금의 1000분의 9)을 내놓으라"며 따졌다.
하지만 건물주는 눈 하나 꿈쩍하지 않았다. 오히려 “당신이 한 일이 뭐가 있냐. 협상은 내가 다 했으니, 그 돈은 절대 줄 수 없다”고 버텼다.
그렇다면 진씨는 이 경우 중개수수료를 받지 못하는 것일까.
하급심 판례에 따르면 ‘중개인의 중개활동이 중개인의 책임 없는 사유로 일시 중단된 상태에서 중개 의뢰자들이 직접 만나서 계약을 체결한 경우에도 중개인이 중개에 소비한 시간과 노력의 정도, 계약의 성립으로 중개 의뢰자가 얻게 된 이익 등 제반 사정을 참작해 중개수수료를 지급하여야 한다’고 명시돼 있다.
이 경우 진씨는 거래 금액의 최대 1000분의 9에 해당하는 금액까지 요구할 수 있다. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조에 ‘중개수수료는 매매나 교환의 경우 매매대금의 1000분의 9 이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1000분의 8 이내로 한다’고 명기되어 있기 때문이다 .
하지만 이를 모두 받아낼 수 있다고 생각하면 오산이다. 실제 재판과정에서는 매매대금의 1000분의 3 내지는 4 정도로 결정된다. 중개인의 노력이나 중개의뢰자의 이익 등의 요소가 참작되기 때문이다.
중개수수료는 내 재산 지키기 위해 꼭 필요한 지출
특히 고액 부동산의 경우에는 중개 수수료를 다 받기가 더 힘들다. 이 같은 중개수수료 분쟁을 피하기 위해선 중개 업무를 의뢰하기 전에 중개인과 매매대금의 1000분의 9 한도 내에서 중개수수료에 대한 서면 약정을 맺어야 한다.
이때 주의해야 할 것은 반드시 1000분의 9 한도 내에서 해야 한다는 것.
최근 들어 법률로 규정한 상한액 이상의 중개수수료로 약정하는 경우도 종종 발생하고 있는데, 이에 대해 판례는 ‘당해 약정이 강행법규 위반으로서 무효’라며 ‘중개업자는 형사처벌을 받는 동시에 행정적으로는 영업정지처분을 받을 수 있다’고 밝혔다.
편법으로 중개업자가 중개수수료 이외의 명목으로, 사례비나 수고비 등을 요구하는 경우도 마찬가지. 이 경우에도 법에서 정한 수수료 한도를 초과할 때에는 처벌을 받게 되고, 초과분은 의뢰인에게 되돌려줘야 할 의무가 있다.
올바른 중개수수료 지급 문화를 만들기 위해서는 중개계약의 쌍방이 사전에 문서로서 법정 한도 내의 적정한 중개수수료를 약정해야 한다. 그것이 분쟁을 미연에 방지하는 방법이다.
물론. 그 이전에 중개의뢰인은 중개수수료를 ‘불필요하고 아까운 비용’이라고 여길 게 아니라, ‘소중한 재산을 안전하게 거래하기 위해 꼭 필요한 지출’이라는 인식의 전환이 필요하다.