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경기도 용인에 사는 직장인 김모(45)씨는 최근 2년 동안 살던 84㎡(이하 전용면적) 아파트의 전세계약이 끝났지만, 집주인으로부터 4억5000만원의 보증금을 받지 못했다.
집주인은 “후속 세입자가 들어와야 보증금을 빼줄 수 있다”는 말만 반복했다. 이미 동탄신도시에 새 전셋집을 얻은 김씨는 참다못해 전세금 반환 내용증명까지 보냈다. 그는 “보증금을 받아야 일주일 뒤에 이사 갈 새 전세집의 잔금을 치를 수 있는데, 잘못하다간 계약금을 날릴 판”이라고 발을 동동 굴렀다.
최근 아파트 매매·전세시장 동반 침체로 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 적지 않았다. 이럴 때 전세보증금을 바로 돌려받을 수 있는 제도가 있다.
바로 '전세보증금 반환보증 제도'다.
1. 전세보증금 반환보증보험이란
전세보증금 반환보증은 임차인이 임대차 계약기간이 만료된 뒤 정당한 사유 없이 집주인(임대인)으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증사가 대신 돈을 돌려주는 제도다.
임차인은 보증사 심사를 거쳐 반환보증에 가입하고 보증료를 납부하면 된다.
전세보증금 반환보증 보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증(SGI) 등 3곳에서 가입할 수 있다.
보증사마다 할인 여부, 보증금액 등이 제각기 다르기 때문에 비교 분석한 뒤 적합한 상품을 선택하면 된다.
보증회사별 상품을 비교해보면 HUG는 가입에 따른 접근성이 가장 뛰어나며, HF는 보증료율이 낮아서 보증비용이 저렴하고, SGI는 가입대상 임차보증금 한도가 가장 높다는 장점이 있다.
각 보증 상품의 장단점을 알아보자.
2. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험
∎ 장점
· 안정성 : 국가가 운영하는 공기업인 주택도시보증공사에서 제공하는 보험이므로 안정성이 높다.
· 보장 범위 : 전세보증금의 100%를 보장받을 수 있다.
· 저렴한 보험료 : 상대적으로 보험료가 저렴하다.
∎ 단점
· 제한 조건 : 보증 대상 주택에 대한 제한 조건이 있을 수 있다. 예를 들어 주택 가격이나 보증금 한도 등이 정해져 있다.
· 복잡한 절차 : 가입 절차가 다소 복잡하다.
3. 서울보증보험(SGI) 전세보증보험
∎ 장점
· 폭넓은 보장 : 다양한 주택 유형에 대해 보장을 받을 수 있다.
· 유연한 보증 조건 : 보증금 한도와 대상 주택의 제한이 상대적으로 덜 엄격하다.
∎ 단점
· 보험료 부담 : HUG에 비해 보험료가 다소 높을 수 있다.
· 고위험군 제한 : 고위험군으로 분류되는 경우 보증 심사가 까다로울 수 있다.
4. 한국주택금융공사(HF) 전세보증보험
∎ 장점
· 중도 해지 가능 : 중도 해지가 가능하며, 해지 시 환급금이 제공된다.
· 다양한 상품 : 전세자금 대출과 연계된 보증상품을 제공하기 때문에 편리하다.
∎ 단점
· 제한된 대상 : 특정 소득 수준 이하의 계층을 대상으로 하는 경우가 많다.
· 심사 기준 : 소득과 신용도를 고려한 엄격한 심사가 필요하다.
5.금융회사별 전세보증보합 상품 비교
| 전세보증보합 상품 비교 |
|||
| 구분 | 주택도시보증공사(HUG) | 서울보증보험(SGI) | 한국주택도시공사(HF) |
| 상품명 | 전세보증금 반환보증 | 전세금보장 신용보험 | 전세지킴이보증 |
| 보증신청인 | 임차인 | ||
| 보증기간 | 전세계약 종료 후 1개월 | 전세계약 종료일 | 전세계약 종료 후 1개월 |
| 가입 주택 | 아파트, 다세대, 단독, 연립, 다가구, 주거용 오피스텔 | ||
| 가입 대상 | 공인중개사가 중개한 임대차 계약, 확정일자와 전입신고 완료한 경우 | ||
| 가입 시기 | 임대차 계약기간의 1/2이 경과하기 전 | ||
| 보증한도 |
수도권 7억원 이하 | 아파트는 제한없음 | 수도권 7억원 이하 |
| 그외 5억원 이하 | 그외 10억원 이하 | 그외 5억원 이하 | |
| 보증금액 | 임차인이 신청하는 전세 보증금 | ||
| 보증료율 |
연 0.128~0.154% | 아파트 연 0.183% | 연 0.02~0.04% |
| 주택 유형과 보증금액에 따라 다름 | 그외 0.208% | 임차보증금과 소득에 따라 다름 | |
| 보증료 할인 |
사회배려계층 할인 | LTV 할인 | 다자녀, 저소득, 신홍부부 등 |
| 40~60% | 최대 30% | 연 0.02% 보증료 적용 | |
| 가입방법 |
네이버 부동산 카카오 페이 모바일 HUG 앱 HUG 자사 방문 |
SGI 홈페이지 SGI 지사 방문 |
전세대출 신청 은행 방문 인터넷 신청 불가 |
| 특징 | 할인 종류가 가장 많음 | 보증한도가 가장 높음 | 전세대출 이용할때 가입가능 |
6. 보험료 산정방식
· 산출 방식 : 보증금액 x 보증료율 x 전세 계약기간
· 임차보증금(보험가입금액) 1억원, 임차기간 2년인 경우
→ 1억원 x 0.183% x 2년 = 366,000원
7. 나가는 말
전세보증금 반환보증 보험은 3개 보증회사 모두 내용은 서로 비슷하지만, 임차보증금 한도와 가입 조건 등에서 조금씩 차이가 있다.
때문에 각 상품별 차이를 알아두면 추후 전세자금대출을 받을 때에도 도움이 될 수 있다. 만약 전세보증금 마련을 위해 전세대출을 받은 계획이라면 대출 보증서를 발급한 보증회사에서만 가입이 가능하다.
대출을 받지 않은 경우라면 3개 기관 중 한 곳을 선택할 수 있다. 대개 HUG에 가입하는 사람이 많지만 각 보증회사별 보증 금액과 한도, 매년 내야 할 보증요율과 가입 조건도 각기 다르기 때문에 잘 비교하고 자신의 상황에 꼭 알맞은 보험이 무엇인지 따져보고 가입해야 한다.
TIP1. 전세보증보험의 공통 장단점
∎ 공통 장점
· 보증금 보호 : 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 보증금을 회수할 수 있다.
· 임차인의 안정성 제고 : 임차인은 보증금을 보호받을 수 있어 주거 안정성을 높일 수 있다.
· 대출 연계: 전세자금 대출을 받을 때 필수적으로 요구되므로 편리합니다.
∎ 공통 단점
·비용 발생 : 보험료를 추가로 부담해야 한다.
·가입 제한 : 일부 조건을 만족해야 가입할 수 있다.
TIP2. 전세보증보험 가입조건 체크리스트
▶ 전세계약 기간이 1년 이상일 것
▶ 공개중개사를 통해 작성된 전세계약서일 것
▶ 전세보증금 반환채권의 담보와 양도를 금지하는 특약이 없을 것
▶ 전입신고, 확정일자를 받았을 것
▶ 보증 발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해 사항이 없을 것
▶ 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이내일 것