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부동산을 구입할 때 가장 먼저 선행돼야 하는 것이 바로 매수하려는 부동산에 대한 권리관계를 파악하는 일이다. 부동산에 대한 권리관계는 등기부등본을 열람해 보면 알 수 있다.
부동산을 매수하기 위해 등기부등본을 살펴보다 보면 해당 부동산에 가압류나 가처분이 설정돼 있다는 표시를 발견하게 되는 경우가 적지 않게 볼 수 있다.
그런데 누구나 한번쯤을 들어봤을 법한 가압류와 가처분의 차이점을 명확하게 설명할 수 있는 이는 그리 많지 않다. 부동산 거래나 채권채무 관계 등에 있어 가압류와 가처분은 반드시 숙지하고 있어야 할 필수 사항인데도 말이다.
부동산 가압류와 가처분의 차이점에 대해 알아본다.
가압류는 채무자의 재산을 묶어두는 행위
부동산 가압류는 ‘금전 채권’을 가진 사람이 향후 강제집행(경매)을 할 수 있도록 사전에 채무자의 재산을 묶어 두는 절차를 말한다.
빌려준 돈을 받아 내기 위해 소송 제기를 하면 판결문을 받기까지 일반적으로 수개월 이상 걸리는데, 그 사이 채무자가 재산을 빼돌리는 경우가 있다. 이런 경우에 대비하기 위한 것이 가압류다. 가압류를 했다면 채무자 소유의 재산을 묶어둘 수 있는 것이다.
일반적으로 가압류는 채무자가 모르는 상태에서 은밀하게 진행되기 때문에 법원은 채무자에 대한 별도의 소환이나 통보 없이 채권자가 제출한 자료만으로 간략한 심리만을 거쳐서 가압류 결정을 내리게 된다.
하지만 한 가지 주의할 게 있다. 가압류를 해 놓았다고 해서 나중에 설정된 저당권보다 전액 우선 변제를 받을 수 있는 게 아니라는 것이다.
예컨대, A가 B소유의 부동산을 가압류한 후 B가 C에게 근저당권을 설정했는데 경매절차가 개시되어 배당을 하게 됐다고 치자. 이 경우 가압류를 한 채권자와 근저당권자는 동일한 순위로 배당을 받게 되는 것이지, 가압류채권자가 우선변제를 받지는 못한다.
반대로 먼저 근저당권이 설정되고 가압류가 된 경우에는 근저당권자가 자신의 채권을 전부 배당받은 후에 가압류자가 남은 것을 배당받게 된다.
가처분은 소송 도중 부동산 처분 막는 법 절차
그렇다면 부동산에 대한 가처분은 어떤 경우에 하는 것일까?
예를 들어 A라는 사람과 부동산을 매수하는 부동산 매매계약을 체결했음에도 제 3자인 C에게 부동산을 팔려는 B가 있다. A가 잔금지급기일에 잔금을 지급하려 했음에도 B가 수령을 거부하고 등기를 이전해 주지 않을 경우, A는 B에게 잔금을 지급 받음과 동시에 등기를 넘겨달라는 소를 제기할 수 있다.
이 때 소송 진행중에 B가 A 몰래 위 부동산을 C에게 매도하여 등기를 넘겨줬다면 A는 소송에서 승소하더라도 소유권을 이전받을 수 없게 된다. 이런 경우를 대비하여 부동산을 묶어두는 방법이 바로 ‘처분금지 가처분’이다. A가 처분금지 가처분을 해 두었다면, 승소판결을 얻은 후 C명의의 등기는 말소할 수 있게 된다.
부동산을 매수하는 사람의 입장에서 보면 부동산에 가압류나 가처분이 있다는 것은 그만큼 해당 부동산의 권리관계가 불안정하다는 뜻이다. 즉, 언제 가압류채권자나 가처분채권자가 승소판결을 얻어서 부동산 매수자의 권리행사를 제한할지 모르기 때문이다.
따라서 가압류나 가처분 등기가 되어 있는 부동산은 구입하지 않는 것이 좋고, 만약에 꼭 구매해야 할 필요가 있는 경우에는 소유관계가 확정될 때까지 중도금 및 잔금지급을 유예하거나, 손해배상 예정 및 담보를 요구하는 등의 조치가 반드시 필요하다.
모든 법률제도가 그렇지만, 그 제도를 정확하게 이해하고 이용할 때만 자신의 권리에 유용한 것이 된다는 사실을 잊어선 안 된다.