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가까운 친구나 친척에게 돈을 빌려주면서 아무런 담보나 보증을 받지 않아 피해를 입는 경우가 적지 않다. 인정을 중시하는 우리 특유의 정서 때문이 아닐까 한다.
우리는 친한 친구나 가족 사이에 담보나 보증을 요구하는 것이 너무 각박하다고 생각한다.
하지만 다소 각박하고 인색해 보이더라도 돈을 빌려 줄 때는 반드시 담보나 보증을 요구해야 한다.
그래야 돈을 빌려준 쪽도 마음 편하게 기다릴 수 있고, 빌린 쪽도 담보가 실행되는 것을 막기 위해서라도 변제를 서두르게 되기 때문이다.
1. 담보 확보할 땐 저당권·근저당권 설정
담보를 확보하는 대표적인 방법은 ▶저당권이나 ▶근저당권을 설정하는 것이다.
∎근저당권
∙ 근저당권은 장래에 증감 변동하는 불특정 다수의 채무를 담보하는 방법이다.
∙ 예를 들어 채권최고액이 5000만원인 경우 채무자의 채무는
∙ 거래가 계속되면서 채무자가 그 때 그 때 채무를 변제해서 0원이 될 수도 있고,
∙ 계속 변제를 하지 않으면 5000만원이 될 수도 있다.
∙ 즉, 근저당권설정계약 이후에 발생한 채무라도 채권최고액의 범위 내라면 다 담보되는 것이다.
∎저당권
∙ 저당권은 채무가 특정돼 있다.
∙ 때문에 저당권 설정 이후에 발생한 채무는 당연히 저당권에 의해 담보되지 못한다.
∙ 근저당권을 설정하면서 돈을 빌려 줄 때는 특히 몇 가지에 유의해야 한다.
∙ 먼저 담보를 설정할 때는 상대방이 어느 물건을 담보로 제공하는지,
∙ 또 정확한 지번과 소유관계를 확인하는 것이 최우선이다.
∙ 이는 등기권리증이나 등기부등본을 통해 확인이 가능하다.
∙ 대법원 사이트 등을 통해 등기부등본도 반드시 열람해 봐야 한다.
∙ 왜냐하면 저당권 설정자가 소유권자가 아닐 경우 근저당권설정등기하더라도 말소될 수 있기 때문이다.
2. 등기부등본 통해 권리관계 확인
· 저당권을 설정할땐 살정하려는 부동산의 등기부 내용을 꼼꼼하게 살펴본다.
· 등기부등본에는 소유권이전 가등기, 등기말소 또는 회복의 예고등기, 가압류, 압류, 양도금지 가처분, 저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등의 설정이나 변동 여부가 표시돼 있다.
· 만약 등기부등본이 이런 권리관계가 복잡하게 설정돼 있다면 담보 가치는 그만큼 하락한다.
· 등기 변동사항이 적어 깨끗한 부동산일수록 담보가치가 좋다.
4. 담보 설정할 때 현장 답사는 필수
· 담보로 제공된 부동산이 저당권 설정자의 소유인 것이 확인됐다면
· 직접 현장에 가서 임차권 유무, 당해 부동산 위치, 현상, 통행지역관계 등을 확인해 부동산의 담보가치를 적절하게 파악해야 한다.
· 특히 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법에 의해서 보호받는 임차권이 설정되어 있는지도 꼭 확인해 봐야 한다.
· 왜냐하면 이 경우 나중에 경매절차에서 배당을 받을 때 후순위로 밀려날 수 있다.
· 때문에 해당 지번의 주민등록등본도 떼어 보아야 한다.
· 현장 답사 때는 좀 번거롭긴 하지만 이웃사람들에게 담보제공자가 실제소유자인지 여부나, 소송 중에 있는지 여부를 확인하는 것도 필요하다.
5. 임차권이 존재하는 경우 시점 확인해야
· 만약 법에 의해 보호받는 임차권이 존재하는 경우에는 근저당권을 취득한 시점(등기를 마친 시점)과 임차인이 우선변제권을 취득한 시점(주택의 인도와 전입신고)사이의 우열을 비교하여야 한다.
· 근저당권을 취득한 시점이 임차인이 우선변제권을 취득한 시점보다 앞선다면 설사 채무가 뒤늦게 발생한다고 하더라도 채권최고액 한도 내에서는 우선변제권이 인정된다.
6. 차용증만 쓴다고 돈 되돌려 받을 수는 없어
· 이러한 원칙들에 입각하여 담보가치가 있는지 제대로 평가하는 것은 기본 중의 기본이다.
· 아직까지도 계약서나 차용증만 쓰면 빌려준 돈을 받을 수 있을 거라고 믿는 사람들이 의외로 많다.
· 그러나 근저당권과 같은 수단으로 상대방의 재산을 미리 확보해 두지 않는다면 그 계약서는 휴지 조각이나 다름없는 경우가 많다.
· 믿고 사는 사회가 바람직하나 전 재산을 날릴 수 있는 중대 사안 앞에서 좀더 냉정해 지는 게 서로 좋다.