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수도권에 무릎까지 빠진 급매물 '우수수'
IMF 외환위기 쏟아진 급매물 '줍줍' 떼돈
2005년 8․31 부동산 대책 발표 이후 토지시장에 ‘침체의 그늘’이 20년 가까이 장기화하고 있다. 부재지주 양도세 중과, 땅 전매기간 제한 등으로 투자환경이 악화하자 투자자들이 발길을 뚝 끊은 탓이다.
전문가들은 토지시장의 침체가 앞으로도 당분간 계속될 것으로 본다. 세금을 내고 나면 건질 게 없다고 보는 투자자들의 비관적 전망 때문에 토지 투자자들은 계속 시장을 탈출하고 있다.
특히 부재지주 양도세 중과, 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세 같은 정책이 시행에 들어간 지난 2007년 1월부터 ‘세금 뭇매’를 견디지 못해 수많은 투자자가 탈출 행렬에 몸을 부쩍 많이 싣고 있다.
▶1990년 외환위기 직후와 마찬가지로 가격이 저점에 이른 지금과 같은 시장 침체기가 오히려 부동산 투자의 절호의 기회가 될 수 있다. 사진은 서울 강동구 등촌 동 일대 전경. [사진 강동구청 홈페이지]
수도권에 무릎까지 빠진 급급매물 '우수수'
이 때문에 강원도와 수도권 일부 지역에서 세금 부담을 피하려는 부재지주 소유의 땅 매물이 시장에 많이 나온다. 하지만 거래 규제 때문에 이를 사겠다는 사람이 없자 매도 호가는 더 떨어지는 분위기다. 분위기에 휩쓸린 급매물 땅도 적지 않다. 정책 변화에 따른 막연한 불안감으로 일부 투자자가 땅을 싸게 내던지는 것이다.
사정이 이렇자 시장 침체기를 틈타 이참에 좋은 땅을 싼값에 선점하려는 투자자들이 눈에 많이 띈다. 특히 대형 개발 재료가 널려있지만 토지거래허가구역에서 제외된 수도권 일부지역을 중심으로 무릎까지 빠진 급매물 땅을 낚으려는 투자자들을 심심치 않게 만날 수 있다.
오히려 규제정책이 쏟아질 때를 매입의 적기로 본 역발상의 투자 전략이다. 경기 침체기에는 부양책이, 과열 국면에서는 규제책이 나오게 마련이라는 것이다. 강력한 규제로 토지시장의 바닥세가 계속되면 정부는 으레 이를 끌어올리기 위해 각종 법률·금융·세제 완화 카드를 꺼내 든 사례가 많다.
따라서 발 빠른 투자자들은 향후 경기 부양책에 따른 상승기의 시세차익을 기대하며 바닥에서 좋은 땅을 거저 줍는다. 이는 손자병법 36계 중 제5계에 해당하는 이른바 ‘진화타겁’ 전략이다. 진화타겁이란 불이 나 혼란한 틈을 타 실속을 차리는 것을 의미한다.
1997년 말 외환위기 때를 돌아보면 실제로 수많은 토지 투자자가 진화타겁의 위력을 실감나게 맛봤다는 걸 알 수 있다. 당시 갑작스럽게 닥친 환란으로 빚에 쫓긴 땅 급매물이 시장으로 쏟아져 나오자 땅값은 단기간에 최고 50% 이상 급락했다.
하지만 곧바로 정부의 적극적인 경제 회생 대책이 이어지면서 토지시장은 단기간에 안정을 되찾기 시작했다. 이어 2001년 수도권 남부지역을 시작으로 각종 대형 개발계획이 잇따르자 땅값은 급등세로 돌아섰다.
그 후 2∼3년 간 땅값 상승세가 계속되면서 2004년 행정수도 이전 논의가 구체화되기까지 일반 물가 상승률을 훨씬 웃도는 땅값 상승 장세가 계속됐다. 이를 틈타 부동산 부자들이 대량으로 양산됐다는 사실은 누구도 부정하기 힘들다.
IMF 외환위기 때 쏟아진 급매물 '줍줍' 큰돈
자, 그러면 그때 큰돈을 번 사람들은 과연 누구일까. ‘불(땅값 급락기)’이 나자 부리나케 알짜 급매물을 시세 이하로 사들인 투자자들이다. 중견 주택업체인 S업체의 J회장이 대표적이다. 공무원 출신인 J회장은 1997년 외환위기가 터졌을 때 사들인 땅에 주상복합과 아파트, 오피스텔 등을 잇따라 분양해 대성공을 거뒀었다.
상식이지만, 부동산 시장 침체기에 부동산 가격은 당연히 떨어지게 마련이다. 특히 정부의 고강도 규제정책이 발표되면 집값·땅값은 맥을 못 추고 하향곡선을 그리게 된다. 바로 이때가 땅에 떨어진 도토리(급매물)을 선점할 수 있는 절호의 기회다.
이 호기를 놓치고, 나중에 상승기에 뒤늦게 땅에 대한 추격매수에 나섰다가는 성공적인 투자를 기대하기 힘들다. 또 재료를 따라 시장을 과감하게 선점해야 할 때 이것저것 따지고 재면서 망설이다보면 어느덧 막차는 떠나버린다.