티스토리 뷰
목차
주택연금은 만 55세 이상의 주택 소유자가 자기(본인) 집에 살면서 집을 담보로 제공하고 매달 연금 형식으로 노후생활자금을 지급받는 제도다. 집을 담보로 매달 일정액의 대출을 받는 일종의 역모기지론 상품인 셈이다.
가입자(본인)는 물론 배우자가 사망할 때까지 동일한 연금액을 보장해 준다.
그러다 보니 노후준비가 부족한 은퇴세대와 부모세대 모두에게 자식보다 확실한 현금 확보처라는 평가를 받고 있다.
가입자도 늘고 있다. 주택연금은 2007년 첫 출시 이후 연간 누적 가입자 수가 계속 증가해 올해 2월 말 기준으로 12만3852명이 이용하고 있다.
주택연금 가입자 평균 나이는 72세, 평균 월 지급금(월 연금액)은 120만원, 평균 주택 가격은 3억8300만원이다. 집값이 비싼 서울의 경우 최대 160만원까지 지급되고 있다. 경기도의 평균 월 지급금은 128만원이다. 도중에 집값이 오르거나 내려도 연금 지급액이 바뀌지 않는다.
주택연금, 저당권방식과 신탁방식 2가지
주택연금은 한국주택금융공사가 보증을 서고 은행이 월 지급 방식으로 가입자에게 지급한다. 주택연금은 담보 제공 형식에 따라 저당권 방식과 신탁방식 등 2가지로 나뉜다.
저당권 방식은 주택 소유자가 소유권을 가지고 한국주택금융공사가 담보 주택에 저당권을 설정하는 방식이다. 신탁 방식은 가입자가 주택의 소유권을 한국주택금융공사에 신탁(소유권 이전)한다.
장점은 신탁 방식이 더 많다. 저당권 방식은 가입자가 사망한 후 가입자의 배우자가 주택연금을 승계받으려면 자녀 등 공동 상속인의 동의가 있어야 한다.
반면 신탁 방식은 가입자(주택 소유자)가 사망하면 배우자에게 주택에 거주할 권리와 연금 수급권이 자동 승계된다. 또 소유자와 배우자 모두 사망할 경우 주택연금 수급액수보다 주택 가격이 높으면 해당 차액(잔여 재산)은 자녀 등 귀속권리자에게 지급된다.
신탁 방식의 경우 또 보증금이 있는 임대차 계약도 가능하다.
주택연금, 저당권방식과 신탁방식 2가지
종신 방식과 확정 기간 방식으로 지급
가입자 사망 후 잔액은 자녀에에게 상속
가입 기준도 완화됐다. 종전까지는 주택 공시가액 9억원까지만 가입 가능했는데, 지난해 10월부터 공시가액 12억원까지 가능해졌다. 공시가 12억원 주택은 시세로는 17억원 수준이다.
다만 시세가 12억원이 넘는 주택 소유자의 경우 유의할 점이 있다. 시세 4억원짜리 주택을 한국주택금융공사에 맡기면 연금액은 시세 2억원 주택의 2배이고, 시세 8억원짜리 주택 연금액은 시세 4억원의 2배가 지급된다.
그런데 시세 16억원짜리 주택을 맡겼을 때 연금액은 8억원짜리 주택 연금액의 2배에 미치지 못한다.
왜 그럴까. 지난해 10월 주택연금 가입가 범위만 확대됐을 뿐 연금액 상한액은 유지되고 있기 때문이다. 연금 수령액의 한도가 시세 12억원짜리 주택에 적용되는 한도로 묶여있다는 의미다.
이 때문에 시세 12억원짜리 주택과 17억원짜리 주택 소유자의 연금 수령액에 차이가 없다.
이에 따라 시세가 12억원이 넘는 주택 보유자가 주택연금에 가입할 때는 보유 주택을 팔아 시세가 낮은 주택으로 옮기는 ‘주택 다운사이징’을 고려할 만하다.
3억원 주택 기준으로 연금액을 시뮬레이션해 보면 70세(부부 중 연소자 기준)는 매월 88만6000원을 받는다. 70세가 12억원의 주택을 보유했다면 매월 327만8000원을 받는다.
종신 방식과 확정 기간 방식으로 지급
주택연금 지급액은 가입 시점의 연령과 주택가격을 기준으로 결정된다. 연령의 경우 본인과 배우자 중 나이가 적은 사람의 나이를 기준으로 한다.
주택연금을 받는 동안 가입자 또는 배우자의 주민등록상 주소지는 담보주택의 주소지와 같아야 한다.
하지만 입원이나 요양원 입소 등 불가피한 경우 한국주택금융공사의 승인을 받아 주민등록 이전이 가능하며, 실거주하지 않아도 된다. 이사로 거주지를 이전할 땐 담보 주택을 변경해 주택연금을 계속 수령할 수 있다.
주택연금 지급 방식은 연금 수령 기간에 따라 크게 종신 방식과 확정 기간 방식이 있다. 종신 방식은 담보주택에 사망 일시까지 거주하며 평생 연금을 받는 방식이다. 확정 기간 방식은 담보주택에 평생 거주하지만 연금은 미리 정한 기간 동안만 받는다.
이뿐 아니다. 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출 한도를 설정하는 방식을 합친 종신혼합 방식과 확정기간혼합 방식도 있다.
인출 한도란 목돈이 필요할 때 수시로 빼내 사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금의 일부를 떼어내 설정해 둔 금액을 말한다. 인출 한도는 가입 후에도 설정이 가능한데 주택 구매, 임차자금, 도박, 투기 등에 이용하는 것은 불가능하다.
우대형주택연금도 있다. 이는 만약 1인 이상이 기초연금 수급권자이고, 부부 기준 2억원 미만의 1주택만 소유한 경우에는 종신 방식보다 최대 21% 더 많은 월 지급금을 받는 구조다. 여기에 담보주택에 대출이 있는 경우 이를 상환하는 용도로 더 많은 인출 한도를 설정하는 주택담보대출상환형주택연금도 있다.
월 지급금 지급 유형도 다양하다. 평생 같은 금액을 받는 정액형, 가입 초기에 선택한 기간에는 많이 받고 이후에 덜 받는 초기증액형, 3년마다 4.5%씩 일정하게 늘어나는 정기증가형 등이 있다.
다만 정액형, 초기증액형, 정기증가형은 종신 방식에서만 선택이 가능하다. 또 확정 기간·우대·대출 상환 방식은 정액형만 가능하다.
주택연금은 재건축 등으로 담보 주택이 멸실되더라도 계속 받을 수 있다. 다만 재건축이 완료되면 신규 주택으로 담보 주택을 변경해야 한다.
가입자 사망 후 잔액은 자녀에게 상속
주택연금은 '연금'이라고 불리지만 실제론 대출이다. 만 55세 이상 주택 소유자가 주택연금을 신청하면 한국주택금융공사의 심사를 거쳐 공사가 담보를 취득한 금융기관에 보증서를 발급한다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문해 대출약정을 체결하고 월 지급금을 받을 수 있다.
어디까지나 대출인 만큼 주택연금은 갚을 시기가 돌아오면 대출금을 갚아야 한다. 다만 변제 시기는 가입자와 배우자 모두 사망하거나, 주택연금을 받을 때 약속했던 계약을 위반하거나 해당 주택을 매각했을 때다.
이때 주택 가격이 대출 잔액(연금지급 총액)보다 적을 때는 부족 분에 대해 별도로 청구하지 않는다. 반대로 주택 가격이 가입 시점보다 올라 대출 잔액보다 높을 경우 주택 매각 후 남은 차액을 가입자 자녀 등에게 돌려준다.
집값 상승에 따른 이익은 가입자의 상속인이 챙길 수 있고, 하락에 따른 위험은 국가가 부담하는 구조다.