부동산 거래때 인감증명만 믿었다간 전 재산 날릴 수도..."대리인과 계약땐 반드시 이것 해야"

인감증명은 본인이 피치 못할 사정이 생겨 대리인을 통해 부동산과 같은 재산을 거래할 때 반드시 필요하다. 하지만 대리인과의 계약일 때는 대리인의 인감증명서 지참만으로 대리인의 대리권을 인정받지 못하는 사례가 있어 주의해야 한다.

 

 

대리권이 없는 사람과의 계약은 무효 원칙
'표현대리' 인정해주지만 반드시 확인의무 
대리인과 계약할땐 소유주 의사 확인 필수

 

 

인감증명은 본인이 피치 못할 사정이 생겨 대리인을 통해 부동산과 같은 재산을 거래할 때 반드시 필요하다. 인감증명은 계약서에 찍힌 도장이 관할 행정기관에 신고된 인감과 동일하다는 것을 증명하는 서류를 말한다. 

본인이 아닌 대리인을 통해 부동산 매매계약을 할 경우, 대리인에게 대리인으로서의 자격이 있는지 여부를 따질 때 꼭 필요한 것이 바로 인감증명이다.  

그런데 문제는 대리인이 매매 거래 당사자(매도인)의 인감증명만을 지참하고 있다고 해서 결코 안심해선 안된다는 점이다.

 

자칫 했다간 대리권을 인정받지 못해 계약이 원천 무효가 되고 재산 상의 손실을 입을 수 있기 때문이다. 

 

대리권이 없는 사람과의 계약은 무효 원칙

부동산 매매 계약이나 임대차 계약은 원칙적으로 아파트나 건물 소유권(서류상 명의자)와 체결해야 한다.  하지만 현실에서는 건물 소유권자의 인감증명을 지참한 배우자나 자녀들과 매매나 임댸 계약을 체결하는 경우가 간혹 발생한다. 

이 경우 매수인이나 임차인은 찜찜한 생각이 들기는 하지만, ‘건물 소유주의 가족이고 소유주의 인감증명을 지참하고 있으니까 괜찮겠지’라고 생각하며 계약을 체결한다. 

하지만 이 같은 임대인 가족과의  계약은 자칫 무효로 간주될 수 있다. 특히 건물 임대차 계약의 경우에는 만약 보증금 등을 지불한 뒤 문제가 발생하면 소송에 휘말릴 수 있다.

민법은 대리권이 없는 사람(무권대리인)이 행한 부동산 매매계약이나 임대차 계약의 대리 행위는 원칙적으로 무효로 보고 있기 때문이다. 

물론 우리 민법은 거래의 안전을 위해 임대인의 가족(무권대리인)과 계약을 체결한 사람을 일정한 조건 아래에서 보호해 주고 있다. 

즉 임대인(또는 매도인, 건물 소유주)의 가족이 인감증명 지참 등과 같이 유효한 대리권을 가지고 있는 듯한 외형을 보여주었다면, 임차인(매수인)은 임대인(또는 매도인) 가족의 행위에 대해 '표현 대리'를 인정해 주고 있는 것이다. 

무권대리는 대리권 없이 행한 대리행위에 불과하지만, 표현대리는 인감증명 등의 지참을 통해 대리권이 수여된 것과 같은 외관이 있는 무권대리를 말한다.

 

 즉 ‘대리인이 그 권한 외의 법률 행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때는 본인(건물 소유주)은 그 행위에 대하여 책임이 있다’의 적용을 받을 수 있다는 의미다. 

민법에 이런 규정을 둔 것은 본인(건물 소유주)이 특정한 사람에게 인감증명 등 대리권을 수여한 것과 같은 외관을 만든 경우에는 본인이 그 사람이 대리인이라고 칭하면서 행한 법률행위에 대해서 책임을 져야 이를 믿은 거래 상대방을 보호할 수 있기 때문이다.

 

'표현대리' 인정해주지만 반드시 확인 의무 

그런데 문제는 ‘표현대리’의 경우 거래 상대방이 대리인의 대리권 여부에 대한 상식적이 주의 의무를 다해야 성립한다는 점이다. 

예를 들어 일반적으로 부동산 소유자가 아닌 제3자(대리인)로부터 근저당권을 취득하려는 사람은 그 소유자에게 과연 담보제공의 의사가 있는지 여부와, 그 제3자가 소유자로부터 담보제공에 관한 위임을 받았는지 여부를 서류상 또는 기타의 방법으로 소유자에게 확인해 보는 것이 일반적인 것이라고 보는 것이다.  

따라서 만약 그런 확인을 하지  않았다면 그 제3자에게 소유자를 대리할 권한이 있다고 믿은 데에 대해 과실이 있고 표현대리가 성립하지 않는다(대법원 1995. 2. 17. 선고 94다34425 판결).

 즉 제3자와 근저당권설정계약을 맺었다고 하더라도 근저당권을 취득하지 못하게 되는 것이다.  

이는 대리인이라고 자칭하면서 타인 소유 부동산을 매매하거나 근저당권·전세권 등을 설정하려는 자가 ▶‘보증용 인감증명서와 재산세납부증명서를 가지고 있었던 경우’ ▶‘등기권리증과 인감증명서, 인감도장만 가지고 있었던 경우’ ▶‘공증용 인감증명서와 인감도장, 주민등록증을 가지고 있었으나 등기필증이 없었던 경우’ ▶‘등기필증 없이 인감증명서와 인감도장만을 가지고 있었던 경우’에는 이것만 믿고 그 자에게 대리권이 있다고 판단해서는 안 된다.

대법원 판례는 이런 경우 모두 상대방에게 과실이 있다고 판단하여 표현대리가 성립하지 않는다고 본다. 즉 진정한 소유자가 나타나서 계약이 무효라고 주장하면 꼼짝없이 부동산을 되돌려 주어야 한다.  

 

대리 계약일 경우 건물 소유주 의사 확인 필수

따라서 대리권을 수여한다는 내용의 위임장이 아닌 단순한 인감증명서 등 몇 가지 서류만을 확인하고는 그 사람에게 대리권이 있다고 생각해서는 안 되고, 미리 본인의 의사를 꼭 확인해 보아야 할 것이다.  

어떤 거래든 일반적이고 상식적인 차원에서 이루어지지 않는다면 한 번은 의심해보아야 한다. 큰 거래를 할수록 보다 면밀히 검토하고, 여러 번 확인하여 신중히 하는 것이 결국은 재산도 지키고 건강도 지키는 일이라는 것을 꼭 기억해 두자.