부동산 법률 상식① 대리계약, 남편도 아내도 믿지 마라!…'부부 별산제'가 원칙

부부 사이라도 남편이나 아내 명의의 부동산을 혼자 마음대로 처분할 수 없다. [사진 중앙포토]

 

특별한 경우 '일상가사대리권' 제한적 허용
아내가 남편 명의 부동산 맘대로 처분 못해

 

 우리나라 민법은 기본적으로 부부 별산제 원칙을 취하고 있다. 즉, 아무리 부부 사이라도 각자의 명의로 되어 있는 부동산에 대한 처분권 한은 오직 남편이나 아내 본인 만이 가지게 된다. 이 때문에 남편이나 아내 한쪽이 빚을 지게 된 경우, 채권자는 채무자 본인이 아닌 채무자의 배우자 재산에 대해서 강제 집행을 할 수 없다.  

또 남편이 아내를, 혹은 아내가 남편을 대신해 부동산 계약을 체결하는 경우, 아무리 부부 사이라고 해도 그 계약은 원천적으로 무효로 본다. 

 

특별한 경우 '일상가사대리권' 제한적 허용

물론 우리 민법에는 부부 사이에 일상가사대리권이라는 것을 인정하고 있다. 민법 제827조 제1항에 따르면 '부부는 일상의 가사에 관해 서로 대리권이 있다'라고 규정해 부부 사이의 일상가사대리권을 인정하고 있다.  

이에 따라 부부는 일상의 가사에 속하는 범위 내에서는 일방이 타방을 대리해 계약을 체결할 수 있는데, 이런 경우 배우자 한쪽의 행위에 대해 다른 배우자가 공동으로 책임을 지게 된다.  

일상가사의 범위에 속하는 것으로는  일용품의 구입, 광열비·교육비·의료비·자녀양육비 등의 지출에 관한 사무가 있다. 하지만 금전차용행위의 경우 일상가사대리권은 일상적인 생활비로서 타당성이 있는 금액에 한정해 인정된다. 

반면 통상적인 금전의 융자나 가옥의 임대차, 직업상의 사무 등은 일상가사의 범위를 벗어나는 것으로 남편이나 부인 등 행위 당사자만이 책임을 지게 된다.(대법원 2000. 4. 25. 선고 2000다8267 판결)
 
하지만 특별한 경우 부동산 매매 계약 체결에 대해 부부 대리권이 제한적으로 인정되기도 한다. 예를 들어 정신병원에 장기간 입원한 남편 A는 주택을 소유하고 있었는데, 입원기간이 길어지면서 부인 B는 입원비와 아들·딸의 학비·생활비 등이 걱정되어 어쩔 수 없이 남편 명의의 주택을 매수인 C에게 매도했다고 하자. 

이런 경우 B와 C가 체결한 매매계약은 무효가 될까?  법원은 이 경우 남편이 정신병으로 장기간 병원에 입원했고, 입원 당시 입원비·생활비·자녀교육비 등을 준비하여 두지 아니한 경우 그 아내에게 가사대리권이 있고, 남편 소유의 부동산을 적정가격으로 매도하여 그로써 위 비용을 충당하고 나머지로 대신 들어가 살 집을 매수하였다면 매수인이 이러한 사유를 알았건 몰랐건 객관적으로 보아서 그 부인에게 남편의 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있다고 판결했다. (대법원 1970. 10. 30. 선고 70다1812 판결).  

부부 별산제	부부 별산제는 부부가 각자 자신의 재산을 소유하고 관리하고 처분할 수 있도록 하는 제도. 결혼하기 전에 각자 가지고 있던 고유 재산이나, 혼인한 이후에 취득한 자기 명의의 재산은 각자의 것이라고 본다.  각자의 재산권을 보호하고 배우자 동의 없이 재산을 마음대로 처분해 가정이 어려움에 처하는 문제를 막기 위해 도입됐다.
일상가사 대리권	일상 가사대리권은 부부가 공동생활에 필요한 생활용품 구입, 월세지급 등 의식주에 관한 사무나 교육비·의료비·양육비 지출 등에 관한 일상적인 가사 등에서 서로 대리권을 인정한다는 제도다. 거래금액이 적은 것에 국한돼 적용된다. 부동산 거래 등 금액이 큰 거래일 경우 부부일지라도 위임 권한이 수여됐는지 반드시 확인해야 한다.

 

 

아내가 남편 명의 부동산 맘대로 처분 못해

그러나 이런 경우를 제외하고 일방 배우자가 타방 배우자 소유의 부동산에 관하여 매매계약을 체결하거나, 임대차계약을 체결하는 경우는 일상가사의 범위에 속하지 않는다고 보는 경우가 많다.

일례로 남편 몰래 임의로 갖고 나온 남편의 인장, 아파트 분양계약서와 유효기간이 지난 인감증명서를 부인이 소지하고 있었던 사실만으로는 부인이 남편을 대리하여 금원을 차용하는 행위나 위 아파트를 매도하는 것에 관하여 대리권을 수여하였으리라고 믿은 것에 정당한 이유가 없다고 한 판례도 있다.(대법원 1981. 8. 25. 선고 80다3204 판결).

따라서 상대방이 아닌 상대방의 대리인과 계약을 체결할 때는 대리인의 외관만 믿고 덜컥 계약을 체결해서는 안 된다. 본인의 의사를 직접 확인하는 것이 가장 안전한 방법이다.  이는 부부 사이, 친구 사이, 친척 사이 할 것 없이 공통적으로 적용되는 원칙이다.

늘 하는 말이지만 조금 귀찮고 상대방에게 까다로워 보이는 면이 있더라도 짚을 것은 짚고 넘어가는 것이 분쟁을 예방하는 길이다. 분쟁을 예방하는 것은 작은 노력으로도 가능하지만 이미 발생한 분쟁을 해결하는 것은 수십 배의 노력이 든다는 사실을 잊지 말자.